21 júlí 2021

Hiti á íbúðamarkaði

image

Íbúðaverð hækkaði að meðaltali um 1,4% milli maí og júní samkvæmt nýjustu tölum Þjóðskrár Íslands. Mikil eftirspurn hefur verið á íbúðarhúsnæði á árinu og eins og kemur fram í nýlegri grein Íslandsbanka hefur hækkun íbúðaverðs farið langt umfram spár. Í kjölfar heimsfaraldursins spáðu flestir greiningaraðilar að íbúðaverð myndi annað hvort standast í stað eða lækka, vegna þeirra áhrifa sem hann hefði á hagkerfið. Hins vegar hefur íbúðaverð hækkað hratt á undanförnu ári og þá sérstaklega frá áramótum. Í fyrra var raunhækkun íbúða um 3,5% en frá áramótum hefur raunverð íbúða hækkað um meira en 5%, sem sýnir þær miklu hreyfingar sem eru á íbúðamarkaðnum

Á undanförnum tveimur árum hafa íbúðir á landsbyggðinni sýnt hraðari hækkun í verði en íbúðir staðsettar á höfuðborgarsvæðinu. Hins vegar hafa núverandi verðhækkanir átt mikið við íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og helst sérbýli. Í lok maí hafði raunvirði sérbýla á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 9,2% en fjölbýli um 4,9%. Samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafa um 43% sérbýla á höfuðborgarsvæðinu verið að seljast yfir ásettu verði og hlutfall fjölbýla 37%. Eftirspurn eftir sérbýli hefur því sérstaklega verið að færast í aukana og virðist fólk vera að stækka við sig vegna hagstæðari vaxta heldur en áður. Hægt er að velta fyrir sér hvort að aukin heimavinna hefur ýtt undir þörf fólks til að stækka við sig.

Ísland er hins vegar ekki eina landið sem finnur fyrir hækkunum á íbúðarhúsnæði í gegnum faraldurinn. Önnur lönd í kringum okkur hafa verið að upplifa svipaðar hækkanir. Á milli síðasta ársfjórðungs 2019 og 2020 hefur raunhækkun íbúðaverðs verið 3,7% á Íslandi sem er minna heldur en meðaltalið er hjá OECD ríkjunum sem er um 6,7% að meðaltali.


Það má gera ráð fyrir því að flestar þessara þjóða hafi farið í svipaðar aðgerðir og hér á landi, sem ýtir við eftirspurn á marköðum, en stýrivextir á Íslandi hafa lækkað töluvert í kjölfar faraldursins og fóru lægst niður í 0,75%. Það gerði það að verkum að íbúðalánavextir lækkuðu gríðarlega sem minnkaði greiðslubyrði margra og kaupgetu almennings. Í maí mánuði hækkaði Seðlabankinn vexti upp í 1% og áætlar greining Íslandsbanka að hækkunarferli stýrivaxta sé hafið á ný, eftir að hagkerfið hefur tekið við sér.

Á meðan eftirspurn á árinu hefur verið mikil á íbúðarmarkaði, þá hefur framboðið ekki haldist í hendur og vegna þess myndast ákveðið ójafnvægi á markaðnum. Hins vegar er það ólíkt því sem við höfum séð undanfarin ár, en þá hefur verið góður gangur á framboði íbúða en árið 2020 var metfjöldi af nýjum íbúðum á markaðnum. Það var ekki lengi að breytast en útlit er fyrir að það verði mikill samdráttur í byggingu nýrra íbúða á árinu. Líklega kemur það til vegna þeirrar óvissu sem ríkti yfir byggingargeiranum á hápunkti Covid-19 faraldursins.

Þetta er hins vegar ekki í fyrsta skipti sem það dregur úr framboði nýrra bygginga í niðursveiflu, en það sama var uppi á teningnum í fjármálahruninu 2008. Sögulegt lágmark í fjölgun nýrra íbúða átti sér stað á árunum 2009-2014 sem myndaði svipaða umframeftirspurn og við erum að sjá núna.

Samkvæmt grein Íslandsbanka er gert ráð fyrir að íbúðaverð haldi áfram að hækka á næstunni, en þó með hægari takti en undanfarið. Það verður því áhugavert að sjá hvað gerist á næstunni en það er margt sem getur haft áhrif á þróun markaðarins, meðal annars vextir, kaupmáttur og framboð á hentugu húsnæði. Mikill hiti er enn á húsnæðismarkaðnum en virðist vera sem hann sé að komast í meira betra jafnvægi á næstunni.


Heimildir:
https://www.islandsbanki.is/is/frett/hvad-er-ad-gerast-a-ibudamarkadi
https://www.landsbankinn.is/umraedan/efnahagsmal/afram-haekkar-ibudaverd